¿Puede votar en la asamblea un propietario en mora? Lo que dice la Ley 675

Es una de las preguntas que más se repiten en los grupos de WhatsApp de administración: si un propietario debe varias cuotas, ¿puede sentarse en la asamblea y votar como cualquier otro? La respuesta corta es “depende del reglamento”, pero vale la pena entender por qué, porque administradores y consejos suelen aplicar la regla mal en los dos sentidos: dejando votar a quien el reglamento no autoriza, o impidiendo votar a quien la ley sí protege.

Lo que dice la Ley 675 de 2001

La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, no incluye ningún artículo que le quite el voto al propietario en mora. El derecho al voto está ligado al coeficiente de copropiedad (artículo 37), y la asamblea general la integran “los propietarios de los bienes de dominio privado, o sus representantes o delegados”. La ley guarda silencio sobre si estar al día en las cuotas es un requisito para ejercer ese voto.

Ese silencio es precisamente lo que ha llevado el tema hasta la Corte Constitucional y hasta el Ministerio de Vivienda, porque “la ley no lo prohíbe” no es lo mismo que “la ley lo garantiza sin condiciones”: el reglamento de cada conjunto puede llenar ese vacío.

Lo que ha dicho la Corte Constitucional

El Ministerio de Vivienda resolvió esta pregunta de forma directa en un concepto jurídico de 2010, citando la jurisprudencia constitucional sobre el tema. La Corte, en la sentencia de unificación SU-509 de 2001, incluyó el ingreso de los morosos a la asamblea entre los servicios que un reglamento de copropiedad puede suspender sin que eso dé lugar a una tutela:

“No procede la tutela. Es el caso del uso de la piscina y de las zonas aledañas a la misma, de otro tipo de comodidades, del ingreso de los morosos a la asamblea general de propietarios, entre otros eventos. Estos derechos tienen su fundamento en la ley porque no desconocen necesidades vitales de los residentes, luego no adquieren la categoría de constitucionales”.

Dos años después, la sentencia T-633 de 2003 lo confirmó: “la prohibición de asistencia de las personas deudoras a la Asamblea General de Copropietarios no vulnera derechos fundamentales”, por lo que esa decisión no se discute por tutela, sino ante la jurisdicción civil, a través del proceso verbal sumario.

En conclusión, según el Ministerio de Vivienda: la Ley 675 de 2001 no establece como obligación estar al día con las expensas comunes para asistir y votar en la asamblea, “sin embargo […] esta es una medida legítima que puede adoptar la Asamblea General de Copropietarios” cuando queda consignada en el reglamento.

El límite: lo que el reglamento no puede hacer

Esa libertad del reglamento tiene un techo claro. El parágrafo 1 del artículo 5 de la Ley 675 es tajante:

“En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas”.

Eso significa que la restricción al voto del moroso no nace sola ni se improvisa el día de la asamblea: tiene que estar aprobada como parte del reglamento, y la única forma de meterla o reformarla es que la propia asamblea apruebe esa reforma (artículo 38, numeral 6: “aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal”). Si el administrador o el consejo decide por su cuenta, sin que el reglamento lo diga, impedir que un propietario vote por estar en mora, esa decisión no tiene respaldo legal y puede ser cuestionada.

Entonces, ¿puede votar o no?

Situación	¿Puede votar?
El reglamento no menciona nada sobre morosos	Sí, vota con normalidad; su coeficiente cuenta igual para el quórum y las mayorías
El reglamento exige estar al día para votar (y así fue aprobado en asamblea)	No, mientras no se pague o se pacte la deuda; es una restricción válida según la Corte Constitucional
El reglamento exige estar al día incluso para asistir	El conjunto puede impedirle entrar; tampoco es un asunto de tutela
El administrador lo decide por su cuenta, sin respaldo en el reglamento	No es válido: contraría la Ley 675 y se entiende no escrito

Si no lo dejan votar, ¿qué puede hacer el propietario?

La misma Ley 675, en su artículo 58, señala la ruta: primero el comité de convivencia y los mecanismos alternos de solución de conflictos del conjunto. Si ahí no se resuelve, o si la restricción no está realmente en el reglamento (o lo contradice), la discusión se lleva a la jurisdicción civil, no a la acción de tutela, porque la Corte ya cerró esa puerta desde el 2001.

Vale la pena recordar algo que suele confundirse: la mora no afecta la calidad de propietario. Quien debe cuotas sigue siendo dueño de su unidad, conserva sus derechos sobre el bien privado y puede seguir participando de la vida del conjunto; lo único que una restricción válida le puede quitar es el voto (o la entrada) en esa asamblea puntual, no su condición de copropietario.

Cómo lo resuelve Komunec

Komunec no decide por su cuenta quién vota y quién no: eso lo define el reglamento de cada conjunto, como manda la ley. Lo que hace es darle a la administración la herramienta para aplicarlo bien. Al cargar o actualizar las unidades del conjunto, el administrador puede marcar una unidad como “no hábil para votar”. Desde ese momento, esa unidad puede entrar a la asamblea virtual y seguirla con normalidad, pero si intenta votar, Komunec rechaza su voto (“asistes sin voto”) y su coeficiente pesa cero en el resultado de cada decisión, incluyendo las mayorías que se calculan sobre el total del conjunto. Así la regla que aprobó la asamblea en el reglamento queda aplicada de forma pareja, sin que dependa de que alguien la recuerde o la discuta en caliente durante la sesión.

Fuentes: Ley 675 de 2001, artículos 5 (parágrafo 1), 37, 38 (numeral 6) y 58; Ministerio de Vivienda (entonces Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial), concepto jurídico 022978 del 4 de marzo de 2010; Corte Constitucional, sentencia SU-509 de 2001 y sentencia T-633 de 2003.

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