Quórum en la asamblea de un conjunto residencial: primera y segunda convocatoria

El quórum es la primera cuenta de toda asamblea: si no hay quórum, no hay asamblea. En propiedad horizontal no se cuentan personas sino coeficientes de copropiedad: el porcentaje que tiene cada unidad sobre los bienes comunes (artículo 37 de la Ley 675 de 2001).

Quórum para sesionar y para decidir

El artículo 45 fija la regla general:

• Para sesionar (quórum deliberatorio): propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes. Si el conjunto suma 100 %, se necesita más del 50 %; con 50 % exacto no hay quórum.
• Para decidir (mayoría): el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión. Es decir, se cuenta sobre lo que está presente, no sobre el total del conjunto.

Ejemplo: asisten unidades que suman 62 % de los coeficientes. Hay quórum (62 % > 50 %). Para aprobar el presupuesto se necesita más de la mitad de ese 62 %, o sea más de 31 % a favor.

Decisiones que exigen el 70 % de todos los coeficientes

El artículo 46 pide el 70 % de los coeficientes que integran el conjunto, no de los presentes, para decisiones como reformar el reglamento, cambiar la destinación de bienes comunes, aprobar expensas extraordinarias que superen cuatro veces la cuota mensual en el año o liquidar la copropiedad. Dos reglas adicionales:

1. Estas decisiones no se pueden tomar en reuniones no presenciales (parágrafo del artículo 46).
2. En segunda convocatoria solo se pueden aprobar si se alcanza el 70 % exigido.

Puedes comprobar si una votación alcanza el 70 % con la calculadora de este artículo.

¿Qué pasa si no hay quórum? La segunda convocatoria

Según el artículo 41, si la asamblea no puede sesionar por falta de quórum, se reúne el tercer día hábil siguiente, a las 8:00 p. m. En esa reunión se delibera y decide válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. La convocatoria inicial debe advertir esta posibilidad.

	Primera convocatoria	Segunda convocatoria
Para sesionar	Más del 50 % de los coeficientes	Dos o más propietarios, sin importar el porcentaje
Para decidir	Mitad más uno de lo presente	Mitad más uno de lo presente
Decisiones del 70 %	70 % de todos los coeficientes	Solo si se alcanza el 70 %

La reunión ordinaria y la reunión por derecho propio

La asamblea ordinaria se reúne al menos una vez al año, dentro de los tres primeros meses, con convocatoria de 15 días calendario de anticipación (artículo 39). Si no se convoca, la asamblea se reúne por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada periodo presupuestal, a las 8:00 p. m.

El quórum debe mantenerse

Que haya quórum al inicio no basta: si los asistentes se van, la asamblea puede quedarse sin quórum a mitad de la sesión. Por eso conviene verificar el quórum antes de cada votación y dejar constancia en el acta. En las reuniones no presenciales, el Ministerio de Vivienda (concepto 2024EE0040900) recomienda aplicar en armonía la regla del Decreto 1074 de 2015 para sociedades, que pide dejar constancia en el acta de la continuidad del quórum durante toda la reunión.

Cómo lo resuelve Komunec

Komunec calcula el quórum por coeficiente en tiempo real con cada ingreso y salida, lo guarda minuto a minuto, aplica a cada votación la mayoría correcta (sobre presentes o sobre el total) y anuncia “aprobada” o “no aprobada” al cerrar. Todo queda en el borrador del acta.

Fuentes: Ley 675 de 2001, artículos 37, 39, 41, 45 y 46; Ministerio de Vivienda, concepto 2024EE0040900.