Asamblea virtual en propiedad horizontal: lo que permite la Ley 675 y lo que no

Desde 2020 las asambleas virtuales se volvieron comunes en los conjuntos residenciales de Colombia. Pero que sean comunes no significa que cualquier asamblea virtual sea válida. La Ley 675 de 2001 tiene reglas precisas y una excepción que, si se ignora, puede dejar sin efecto la decisión más importante del año.

Lo que dice la ley

La Ley 675 de 2001 regula tres formas de que la asamblea decida:

Forma	Artículo	Qué es
Presencial	39 a 41	La reunión tradicional, en un salón
No presencial	42	Los propietarios deliberan y deciden “por comunicación simultánea o sucesiva” (videoconferencia, por ejemplo)
Por comunicación escrita	43	Cada propietario expresa su voto por escrito dentro del plazo de un mes

El artículo 42 dice que habrá reunión no presencial “siempre que ello se pueda probar” y cuando los propietarios “puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso”. Su parágrafo exige prueba inequívoca, como una grabación, donde sea claro el nombre del propietario que habla o vota, el contenido y la hora, más la copia de la convocatoria.

¿Tienen que conectarse todos los propietarios?

El artículo 44 dice que las decisiones de una reunión no presencial son ineficaces “cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación”. Leído al pie de la letra parecería exigir que se conecten todos, y eso volvería imposible cualquier asamblea virtual.

El Ministerio de Vivienda lo aclaró en su concepto 2024EE0040900: la norma se refiere a todos los propietarios que participan en la reunión, no a todos los del conjunto. En sus palabras, “no se requiere la participación del 100 % de los copropietarios en la asamblea para que las decisiones sean eficaces”, sino cumplir el quórum de cada caso. El Ministerio interpreta los artículos 42 y 44 en armonía con el artículo 2.2.1.16.1 del Decreto 1074 de 2015, que pide dejar constancia en el acta de la continuidad del quórum durante toda la reunión y verificar la identidad de los participantes.

Los conceptos del Ministerio no son obligatorios, pero son la interpretación oficial más reciente y la que siguen la mayoría de administradores y abogados.

La excepción del 70 %

Aquí está el error más frecuente. El parágrafo del artículo 46 dice que las decisiones que exigen mayoría calificada del 70 % de los coeficientes “no podrán tomarse en reuniones no presenciales”. Esas decisiones son, entre otras:

1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes.
2. Expensas extraordinarias que en el año superen cuatro veces la cuota ordinaria mensual.
3. Aprobar expensas diferentes de las necesarias.
4. Asignar un bien común al uso exclusivo de una unidad.
5. Reformar los estatutos y el reglamento.
6. Desafectar un bien común no esencial.
7. Reconstruir el conjunto.
8. Cambiar la destinación de los bienes privados.
9. Comprar inmuebles para el conjunto.
10. Liquidar y disolver la copropiedad.

Si tu asamblea va a reformar el reglamento o aprobar una cuota extraordinaria grande, no la hagas 100 % virtual: hazla presencial o con asistencia presencial, y usa la plataforma para registrar asistencia, quórum y votos.

Cómo hacer una asamblea virtual válida, paso a paso

1. Convoca con 15 días calendario de anticipación (artículo 39), indicando que será no presencial, el enlace o la forma de ingreso y el orden del día.
2. Verifica la identidad de cada participante: que sea el propietario o su apoderado con poder escrito.
3. Registra el quórum al iniciar y durante toda la sesión. Más de la mitad de los coeficientes para deliberar y decidir (artículo 45).
4. Graba la sesión y conserva la grabación: es la prueba que pide el artículo 42.
5. Vota con el coeficiente de cada unidad y deja constancia del resultado de cada votación.
6. Elabora el acta con la asistencia, el quórum, las votaciones y las decisiones, firmada por el presidente y el secretario. El artículo 44 pide comunicarla a los propietarios dentro de los 10 días siguientes.

Dos recomendaciones de prudencia

• Regula la asamblea virtual y mixta en el reglamento. La ley lo permite, pero si el reglamento define cómo se convoca, cómo se verifica la identidad y cómo se vota, se reduce el riesgo de discusiones. La reforma del reglamento exige el 70 % y debe hacerse en una reunión con asistencia presencial.
• Informa que la sesión se graba en la convocatoria y al iniciar: la grabación contiene la imagen y la voz de los participantes, que son datos personales protegidos por la Ley 1581 de 2012.

¿Hasta cuándo se puede impugnar?

Las decisiones de la asamblea que no se ajusten a la ley o al reglamento pueden impugnarse ante un juez dentro de los dos meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación del acta (artículo 49 de la Ley 675 de 2001). Por eso conviene que el acta sea completa y quede prueba de cómo se votó.

Qué hace Komunec en una asamblea virtual

Komunec registra el ingreso de cada propietario o apoderado, calcula el quórum por coeficiente en tiempo real y lo guarda minuto a minuto, aplica a cada votación la mayoría que exige, graba la sesión y prepara el borrador del acta con las cifras exactas del sistema. Al aprobarla, el acta queda sellada con un código de verificación que permite comprobar que no fue alterada. La organización sigue siendo la responsable de convocar bien y de no someter a votación virtual las decisiones del 70 %.

Fuentes: Ley 675 de 2001, artículos 39 a 47 y 49; Ley 1581 de 2012; Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, concepto 2024EE0040900; Decreto 1074 de 2015, artículo 2.2.1.16.1.