Reforma del reglamento de propiedad horizontal: qué exige la ley y cómo hacerla

Cerrar una zona común para dársela en uso exclusivo a un propietario, cambiar la destinación de un salón social, autorizar una obra que modifica un bien común: todo eso pasa por el mismo lugar, reformar el reglamento de propiedad horizontal. Y es, probablemente, la decisión que más conjuntos aprueban mal, porque la confunden con una votación ordinaria. No lo es: la Ley 675 de 2001 le pone una mayoría especial, una restricción de modalidad y un trámite final ante notario que muchas actas nunca completan.

El reglamento y su reforma son, siempre, escritura pública

El reglamento de propiedad horizontal nace como una escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. El artículo 5 de la Ley 675 de 2001 fija lo que debe contener como mínimo: la identificación del edificio o conjunto, la determinación del terreno, los bienes privados y comunes, los coeficientes de copropiedad y la destinación de cada bien privado. El parágrafo 1º de ese artículo es claro en algo que conviene recordar antes de reformar nada: ninguna disposición del reglamento puede vulnerar las normas imperativas de la ley; si lo hace, se considera no escrita.

Como el reglamento nació por escritura, su reforma también necesita una. No es un simple acuerdo de la asamblea que queda solo en el acta: para que produzca efectos frente a terceros (un comprador, un banco, un notario) tiene que llegar al mismo registro donde nació.

Las 10 decisiones que exigen el 70 % de los coeficientes

El artículo 46 de la Ley 675 de 2001 reúne, como excepción a la mayoría ordinaria (la mitad más uno de los presentes), las decisiones que considera lo bastante importantes para pedir el 70 % de los coeficientes:

#	Decisión
1	Cambiar la destinación de bienes comunes o disminuir sensiblemente su uso y goce
2	Expensas extraordinarias que en el año superen 4 veces la cuota mensual
3	Aprobar expensas comunes distintas de las necesarias
4	Asignar un bien común al uso exclusivo de un propietario
5	Reformar los estatutos y el reglamento
6	Desafectar un bien común no esencial
7	Reconstruir un edificio destruido en un 75 % o más
8	Cambiar la destinación genérica de bienes privados
9	Adquirir inmuebles para el edificio o conjunto
10	Liquidar y disolver la copropiedad

La reforma del reglamento (fila 5) comparte artículo con estas otras nueve, y comparte también sus dos reglas más estrictas: la mayoría se cuenta sobre el total, y la decisión no admite reunión virtual.

El 70 % es del total, no de los presentes

En una votación ordinaria basta la mitad más uno de los coeficientes que están en la sala (ver el quórum de la asamblea). En las decisiones del artículo 46 ese criterio cambia: la ley pide el 70 % de todos los coeficientes del conjunto, estén presentes o no.

Ejemplo: un conjunto con 200 unidades quiere ceder el uso exclusivo de un salón comunal a un propietario del primer piso. A la asamblea asisten unidades que representan el 85 % de los coeficientes —hay quórum de sobra para cualquier punto ordinario—. Pero para esta decisión en particular no sirve el 85 % de los presentes: hace falta que, de esos asistentes, voten a favor coeficientes equivalentes al 70 % del conjunto completo. Si solo vota a favor el 65 %, aunque sea casi toda la sala, la decisión no queda aprobada.

No se puede votar en una asamblea virtual, ni en segunda convocatoria con menos

El parágrafo del artículo 46 lo dice sin rodeos: estas decisiones “no podrán tomarse en reuniones no presenciales”. Eso incluye reformar el reglamento (más detalle en cuándo sí es válida la asamblea virtual).

La misma norma excluye también la segunda convocatoria como atajo: si en la primera reunión no se logra el 70 %, no se puede volver a intentar en segunda convocatoria con la mayoría reducida que aplica a los demás puntos (cualquier número plural de propietarios, según el artículo 41). El parágrafo solo permite decidir en segunda convocatoria si, aun así, se obtiene el 70 % exigido por la ley. En la práctica, para una reforma de reglamento no hay “plan B” con menos votos: o se consigue el 70 % del total, o el punto queda pendiente para otra asamblea.

Paso a paso, hasta la escritura

1. Inclúyela en el orden del día de una convocatoria ordinaria o extraordinaria, con el texto exacto que se propone cambiar (ver cómo convocar).
2. Sesiona de forma presencial. Puede ser una reunión mixta, pero esta decisión puntual no se puede cerrar con votos virtuales.
3. Vota con el 70 % de todos los coeficientes, no solo de los presentes.
4. Deja el acta completa, con el nombre, la unidad, el coeficiente y el voto de cada asistente en ese punto (artículo 47; ver qué debe llevar el acta).
5. El administrador eleva la reforma a escritura pública. Es una función suya por ley, con base en el acta aprobada (artículo 51, numeral 9).
6. Regístrala en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Solo desde ahí la reforma es exigible frente a terceros.

Cómo lo resuelve Komunec

En una votación de Komunec, el administrador elige si la mayoría se evalúa “sobre los presentes” o “sobre el total” de los coeficientes del conjunto; para una reforma de reglamento se configura sobre el total, como exige la ley. El sistema mide el quórum en vivo con base en el coeficiente de cada unidad y guarda, minuto a minuto, cuánto peso estuvo conectado durante toda la votación, así que el acta puede mostrar con exactitud si se llegó o no al 70 %. Lo que Komunec no hace —porque la ley lo reserva al notario y al registrador— es otorgar la escritura pública ni inscribirla: esa parte sigue en manos del administrador, con el acta aprobada como soporte. Mira cómo funciona en asambleas.

Fuentes: Ley 675 de 2001, artículos 5, 28, 41, 46 y 51 (texto verificado en el Gestor Normativo de la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico, normas.cra.gov.co).