Comité de convivencia en propiedad horizontal: funciones y cómo resolver conflictos

Un vecino que pone música alta, una mascota que se sale al pasillo, una discusión por el parqueadero visitante: en un conjunto, estos conflictos son el pan de cada día. Antes de llegar a una multa o a un juez, la Ley 675 de 2001 ofrece una salida pensada justo para eso: el comité de convivencia.

¿Qué es y para qué sirve?

El artículo 58 de la Ley 675 de 2001 regula la solución de conflictos en propiedad horizontal. Dice textualmente:

“Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia (…) el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad.”

En otras palabras: el comité no juzga ni castiga. Es un grupo de vecinos que escucha a las partes y propone una salida, con un objetivo doble: resolver el problema puntual y evitar que la relación entre vecinos se dañe para siempre. Funciona mejor para los conflictos del día a día —ruido, mascotas, uso de zonas comunes, parqueaderos— que para discusiones sobre la interpretación de la ley o el reglamento, que la misma norma también permite llevar a los mecanismos alternos de solución de conflictos o directamente a la autoridad judicial.

¿Es obligatorio tenerlo?

La ley no dice que sea obligatorio constituirlo. El artículo 58 lo plantea como una opción: ante un conflicto, “se podrá acudir a” el comité de convivencia o a los mecanismos alternos de solución de conflictos. Es decir, es un camino disponible, no un trámite forzoso.

En la práctica, sin embargo, casi todos los reglamentos de propiedad horizontal incluyen el comité de convivencia porque resuelve problemas rápido, sin abogados ni costos, y porque la asamblea ya está acostumbrada a elegirlo junto con el consejo de administración en la misma reunión ordinaria de cada año.

¿Cómo se integra y por cuánto tiempo?

El parágrafo 1 del artículo 58 fija las reglas con precisión:

• Lo eligen los propietarios en la asamblea general.
• El período es de un (1) año.
• Debe tener un número impar de tres (3) o más personas.

No hay requisitos adicionales de perfil: la ley no exige que sus miembros sean abogados ni que tengan experiencia previa. En la práctica, conviene elegir personas con buen trato y disposición para escuchar, más que conocimiento técnico.

¿Qué puede hacer y qué NO puede hacer?

Aquí está el punto que más confunde a administradores y consejeros nuevos: el comité de convivencia y el consejo de administración son órganos distintos, con poderes distintos.

	Comité de convivencia	Consejo de administración
Para qué existe	Resolver conflictos entre vecinos	Dirigir la gestión del conjunto entre asamblea y asamblea
¿Puede sancionar?	Nunca, bajo ninguna circunstancia (art. 58, parágrafo 2)	Solo si el reglamento le da esa facultad
¿Recibe pago?	No, la participación es ad honorem	Depende del reglamento
¿Quién lo elige?	La asamblea general	La asamblea general
Cómo decide	Propone fórmulas de arreglo, sin votación formal	Vota por mayoría de sus miembros

El parágrafo 2 del artículo 58 es tajante: “El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.” Si el conjunto necesita sancionar a alguien (por ejemplo, por incumplir el reglamento de forma reiterada), eso le corresponde al administrador o al consejo, nunca al comité de convivencia, y solo si el reglamento se lo permite.

Cómo se resuelve un conflicto, paso a paso

Ejemplo de un caso típico, para ilustrar el procedimiento:

1. El conflicto surge. Un propietario del apartamento 302 reporta que el perro del vecino del 301 ladra toda la madrugada.
2. Se solicita la intervención del comité. Cualquiera de las partes, o la administración, convoca al comité de convivencia.
3. El comité escucha a ambas partes por separado o en conjunto, sin tomar partido.
4. Propone una fórmula de arreglo. Por ejemplo, horarios de silencio o medidas para el animal, acordadas entre los vecinos.
5. Se firma un acta. El artículo 58 ordena que “las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité”.
6. Si no hay acuerdo, cualquiera de las partes puede acudir a los mecanismos alternos de solución de conflictos (como la conciliación) o a la autoridad judicial competente.

El acta firmada no es solo un formalismo: es la prueba de que el conjunto intentó resolver el conflicto por las buenas, algo que pesa si el caso termina más adelante ante un juez o un conciliador.

Cómo lo resuelve Komunec

En Komunec, un residente reporta un problema de convivencia por la app con la categoría “Convivencia” del módulo de PQR, y el caso queda con seguimiento, estado y fecha de respuesta, igual que cualquier otro PQR. La administración puede guardar el acta firmada del comité en la biblioteca de documentos, visible solo para quien corresponda (administración, consejo o propietarios, según se configure). No reemplaza al comité —esa decisión la toman los vecinos elegidos por la asamblea—, pero sí le da al conjunto un historial ordenado de cada caso. Mira la plataforma.

Si tu conjunto todavía no ha elegido comité de convivencia, es un punto más del orden del día que puedes sumar a la próxima convocatoria de asamblea ordinaria, junto con la elección del consejo.

Fuentes: Ley 675 de 2001, artículo 58 (texto citado del Concepto 2020EE0031354 del 8 de octubre de 2020, Oficina Asesora Jurídica del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, que transcribe la norma vigente).