Seguros obligatorios en el conjunto residencial: qué debe asegurar la copropiedad (y qué no)

Casi todos los administradores saben que el conjunto “debe tener un seguro”. Pocos saben exactamente cuál, qué cubre y quién responde si pasa algo y la póliza no alcanza. La confusión es comprensible: la Ley 675 de 2001 solo obliga un seguro, sobre un tipo de bienes y contra dos riesgos puntuales. Todo lo demás —responsabilidad civil, manejo del administrador, daños distintos a incendio o terremoto— es una decisión de la asamblea, no un mandato legal.

El único seguro que exige la ley

El artículo 15 de la Ley 675 de 2001 dice que todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán constituir pólizas de seguros que cubran distintos riesgos sobre los bienes comunes. Hasta ahí, es una facultad, no una obligación.

El parágrafo 1º del mismo artículo cambia la regla para dos riesgos específicos: “En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados.”

Tres precisiones importantes de ese texto:

• Solo incendio y terremoto. Ningún otro riesgo —hurto, daños por agua, responsabilidad civil, rotura de vidrios— es obligatorio por la Ley 675.
• Solo bienes comunes. Fachadas, zonas sociales, porterías, ascensores, cubiertas, parqueaderos comunes: lo que la ley llama bienes comunes “susceptibles de ser asegurados” (un lote de zona verde sin construcción, por ejemplo, no suele serlo).
• Debe garantizar la reconstrucción total, no una cobertura parcial o simbólica: el artículo 15 exige que la póliza garantice reconstruir completamente el edificio o conjunto si el siniestro ocurre.

Qué sí cubre y qué nunca cubre el seguro del conjunto

	Seguro obligatorio del conjunto
Cubre	Bienes comunes (fachadas, zonas sociales, estructura, cubiertas, porterías) contra incendio y terremoto
No cubre	El interior de cada apartamento o casa: paredes internas, pisos, acabados, muebles y enseres
No cubre	Vehículos parqueados, así el parqueadero sea un bien común
No cubre	Otros riesgos (hurto, agua, responsabilidad civil) salvo que la asamblea contrate pólizas adicionales

Esta frontera es la fuente más común de sorpresas: muchos propietarios dan por hecho que, si el conjunto “tiene seguro”, su apartamento también queda protegido. No es así. Lo privado lo asegura cada propietario; lo común, el conjunto.

Si hay un siniestro: la plata va primero a reconstruir

El parágrafo 2º del artículo 15 es claro sobre el destino del dinero: “Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto en los casos en que ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.”

Es decir: la administración no puede usar la plata del seguro para otra cosa mientras la reconstrucción sea viable. Y si el edificio quedó destruido en una proporción igual o superior al 75 % y la asamblea decide no reconstruirlo, esa decisión exige el voto favorable del 70 % de los coeficientes (artículo 46, numeral 7). Cuando sí se reconstruye, las expensas de la obra —lo que el seguro no alcance a cubrir— también se reparten por coeficiente de copropiedad entre todos los propietarios.

Los seguros que decide la asamblea

Fuera de incendio y terremoto, contratar cualquier otra póliza es una decisión de la asamblea al aprobar el presupuesto (artículo 38, numerales 2 y 4). En la práctica, las que más contratan los conjuntos colombianos son:

• Responsabilidad civil extracontractual: cubre al conjunto si un visitante o residente se accidenta en una zona común (una caída en la piscina, un objeto que cae de una fachada).
• Todo riesgo para bienes comunes: amplía la cobertura más allá de incendio y terremoto, por ejemplo a daños por agua, rotura de vidrios o actos vandálicos.
• Manejo o cumplimiento del administrador y el tesorero: protege al conjunto frente a errores o irregularidades en el manejo del dinero. La ley no la impone de forma automática, pero el artículo 50, parágrafo 3º, faculta al Gobierno Nacional para disponerla, con un monto máximo asegurable igual al presupuesto anual del conjunto; muchos reglamentos ya la exigen por decisión propia de la asamblea.

Ninguna de estas tres es obligatoria por sí sola. Lo que exige la ley es solo el seguro de incendio y terremoto del parágrafo 1º del artículo 15; las demás son una decisión de gestión de riesgo que cada copropiedad toma según su exposición.

Cómo se paga: dentro del presupuesto, no del fondo de imprevistos

La prima del seguro no sale del fondo de imprevistos (el recargo mínimo del 1 % que exige el artículo 35): son dos cosas distintas. El artículo 51, numeral 1, le exige al administrador someter a la asamblea, cada año, “un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros”. Es decir: la prima es un gasto fijo más del presupuesto ordinario, igual que la vigilancia o el aseo, y la asamblea la aprueba junto con todo lo demás al fijar las cuotas del año.

Si el conjunto no presupuesta la prima a tiempo, se expone a renovar la póliza tarde o a dejarla vencer, justo el riesgo que la ley quiso evitar al hacerla obligatoria.

Cómo lo resuelve Komunec

Komunec no vende seguros ni los negocia por el conjunto; eso lo decide la asamblea y lo gestiona el administrador con su corredor o aseguradora. Lo que sí hace es evitar que una póliza se venza sin que nadie se dé cuenta: la administración sube la póliza vigente a la biblioteca de documentos con su fecha de vencimiento, y el sistema avisa por campana y notificación antes de que caduque, con el mismo mecanismo que usa para mantenimientos y contratos. Al armar el presupuesto anual, la prima del seguro entra como un rubro más, y cada propietario ve en su cuota cómo se distribuyó. Mira la plataforma.

Fuentes: Ley 675 de 2001, artículos 14, 15, 35, 38, 45, 46, 50 y 51 (texto verificado en el PDF oficial publicado por la Superintendencia de Industria y Comercio, sic.gov.co).